二手房土地增值稅（shuì）算（suàn）法

　　《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅（shuì）函[2010]220號)第七條對轉讓舊房準予扣除項目的加計問題作出了如下規定：

　　《財政部、國家稅務總局關於土（tǔ）地（dì）增（zēng）值稅若幹問題的通知》(財稅[2006]21號)第二條第一項規定，納稅人轉讓舊（jiù）房及建築（zhù）物，凡（fán）不能（néng）取（qǔ）得評估價格，但能提供購房的，經（jīng）當地稅務部門（mén）確（què）認，《土地增值稅暫行（háng）條例》第六條第一項、第三項規定的扣除（chú）項（xiàng）目金額，可按所載金額（é）並從購（gòu）買（mǎi）年度起至轉讓年度止（zhǐ）每年加計（jì）5%計（jì）算。

　　計算扣除項（xiàng）目時“每年”按購房所載日期起至售房開具之（zhī）日（rì）止，每滿12個月計1年。超過1年，未滿12個月但超過6個月，可以視同為1年計算。

　　為了進一步做好土地增（zēng）值（zhí）稅清算工作，根據《中華人民（mín）共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則的規定，現將土地增值稅清算工作（zuò）中有關問題通知如下：

一（yī）、關於土地增值稅清算時收（shōu）入確認的問題

　　土地增值稅清算（suàn）時，已全額開（kāi）具商品房銷（xiāo）售發票（piào）的，按照發票（piào）所載（zǎi）金額確認收入;未開具發票或未全額開具發票的（de），以交（jiāo）易雙方（fāng）簽訂的銷售合同所載的（de）售房金額及其他收益確認收入。銷售（shòu）合同（tóng）所（suǒ）載商（shāng）品房（fáng）麵積與有關部門實際測量麵積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土（tǔ）地增值稅時予（yǔ）以調整。

二、房地產開（kāi）發企業未支付的質量保證金，其扣除項目金（jīn）額（é）的確（què）定問（wèn）題

　　房地產開發企業在工程竣工驗收後，根據合同（tóng）約定（dìng），扣留建築安裝施工企（qǐ）業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增（zēng）值稅時，建築安裝施工企（qǐ）業就質量保（bǎo）證（zhèng）金對房地產（chǎn）開發企業開具發票的，按發票（piào）所載金額予以（yǐ）扣除;未開具發票的，扣留的質（zhì）保金不（bú）得計算扣除。

三、房（fáng）地產開發費用的（de）扣除問題

　　(一)財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產（chǎn）項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能（néng）超過按商業銀行同類同期貸款利率計（jì）算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的（de）金額”與“房地產開發成（chéng）本”金額之（zhī）和（hé）的5%以內計算扣除（chú）。

　　(二)凡不能按轉（zhuǎn）讓（ràng）房地產項目計（jì）算分攤利息支出或不能（néng）提供金融（róng）機構證明（míng）的，房地產開發費用在按（àn）“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開（kāi）發成（chéng）本”金額（é）之和的10%以內計算扣除。

　　全部（bù）使用自有資金，沒有利息支（zhī）出的，按照以上方法扣除。

　　上述具（jù）體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例（lì）執行。

　　(三)房地產開發企業既向（xiàng）金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣（kòu）除時不能同時適用本條(一（yī）)、(二)項所述兩種辦法。

　　(四)土地增值稅清算（suàn）時，已經計入房地（dì）產開發（fā）成本的利息支（zhī）出，應調整至財務費用中計算扣除。

四、房地產企業逾期開發繳納的土地閑置費的扣除（chú）問題

　　房地產（chǎn）開發企業逾期（qī）開發繳納的土地閑（xián）置費不得扣除。

五、房地產開發企（qǐ）業取（qǔ）得土地使用權時支付的契稅的扣（kòu）除問（wèn）題

　　房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家（jiā）統一規定交（jiāo）納（nà）的有關費用”，計入“取得土地（dì）使用權所支付的金額”中扣除。

六、關於拆遷安置土地增值稅計算問題

　　(一)房地產企業（yè）用（yòng）建造的本（běn）項目房地（dì）產安（ān）置回遷（qiān）戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關於房地產開（kāi）發企業土地增（zēng）值（zhí）稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)第（dì）三條第(一)款規（guī）定確認收入，同時將此確認為房地產（chǎn）開（kāi）發項（xiàng）目的拆遷補（bǔ）償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償（cháng）費（fèi）;回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵（dǐ）減本（běn）項目拆遷補償（cháng）費。

　　(二)開發企業采（cǎi）取異地安置，異（yì）地安置的房屋屬於自行開（kāi）發建造的，房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第(一)款的規定計算，計入（rù）本項目的拆遷補償費;異地安（ān）置的房屋屬於購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

　　(三)貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

七、關於轉讓舊房準（zhǔn）予扣除項（xiàng）目的加計問題

　　《財政部 國家稅務總局關於土地增值稅若幹問題（tí）的通知》(財稅[2006]21號（hào）)第二條第一款規定“納（nà）稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得（dé）評（píng）估價格（gé），但能提供購房（fáng）發票的，經（jīng）當（dāng）地稅務部門確認，《條例》第六條第(一)、(三)項規定的扣（kòu）除項目的金額，可按發（fā）票（piào）所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計（jì）5%計（jì）算”。計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止（zhǐ），每滿（mǎn）12個月計一年;超過一年（nián），未滿12個月但超過6個（gè）月的，可以視同為一年。

八、土地增值（zhí）稅清算後（hòu）應補繳的土地增值稅加收滯納金問題

　　納稅人按規定預繳土地增值稅後，清算補繳的土地增值稅，在（zài）主管稅務機關規（guī）定的期限內補繳的，不（bú）加收滯納金。

擴展資料：

　　稅種特點

　　與其他稅（shuì）種相比，土地增值稅具有以下四個特點：

　　土地增值稅(3張)

　　(1)以轉讓房地產的增（zēng）值額為計稅依據。

　　土地增值稅的增值額是以征稅對象的全（quán）部銷售收入（rù）額（é）扣（kòu）除與其相關的成本、費用、稅金及其他項目金額後（hòu）的餘額，與增值稅的增（zēng）值額有所不同。

　　(2)征稅麵比較廣。

　　凡在我國境內轉讓房地產（chǎn）並取得收入的單位和（hé）個人，除稅法規定免稅的外（wài），均應依照土地增（zēng）值稅條例規定繳納土地增值稅。換言（yán）之，凡發生應稅行為的單位和個人，不論其經濟性質，也（yě）不分內、外資企業或中（zhōng）、外籍人員，無論專營或兼營房地產業務，均有（yǒu）繳納增值稅的（de）義務。

　　(3)實行超率累進稅率。

　　土地增值稅的稅率是以轉讓房地產增值率的高低為依據來確認，按照累（lèi）進原則設計，實行分級計稅（shuì），增值率高的，稅（shuì）率高（gāo），多納稅;增值率低的，稅率低，少納稅。

　　(4)實行按次征收。

　　土地增值稅在房地產發（fā）生轉讓的環節，實（shí）行按次（cì）征收，每發生一次轉讓行為，就應根據每次（cì）取得的增值額征一次稅。