銷售開發產品如何確定所得稅結轉實際利潤的時點

　　結轉（zhuǎn）產品（pǐn）銷售（shòu）成本時是按照實（shí）際（jì）生產成本單位生產成本乘以銷（xiāo）售數量（liàng）結轉的，利潤也是按照主營（yíng）業務收（shōu）入減去主營（yíng）業務成本成本以及銷售費用產品（pǐn）銷售稅金及附加及期間費用計算的，所得稅是按照利潤的一定比例提（tí）取上交的

　　根據《國家稅務總局關於印發<房地（dì）產開發經營業務企業所（suǒ）得稅處理辦法>的通知》(國稅發（fā）[2009]31號)第三條規定，企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用（yòng）房以及其他（tā）建築物、附著物、配（pèi）套設施等開發產品。除土（tǔ）地開（kāi）發（fā）之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經（jīng）完（wán）工：(一)開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。(二)開發產品已開始投入使用。(三)開發產品已取得了初（chū）始產權證明。

　　國稅發[2009]31號第六條規定，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產（chǎn）預售合同》所取得的收入，應確（què）認為銷售收入的實現，具體按（àn）以下規定確（què）認：(三)采取銀行按揭方（fāng）式銷售（shòu）開發產品的（de），應按銷售合同或協議約定的價款（kuǎn）確定收入額，其首付款應於實際收到（dào）日確認收（shōu）入的實現，餘款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現（xiàn）。

　　國稅發[2009]31號第九條規定，企業銷售未完工開發產（chǎn）品取得的收（shōu）入，應先按預計計稅毛利率分季（jì）(或（huò）月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工後，企業應（yīng）及時結算其計稅成本並計（jì）算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差（chà）額，計入當年度企業本項目（mù）與其他項目合並計（jì）算的（de）應（yīng）納（nà）稅所得額。在年度納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實（shí）際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況（kuàng）的報告以（yǐ）及稅（shuì）務機關需要（yào）的其（qí）他相關資料。

　　國稅發[2009]31號第三十（shí）五條（tiáo）規定，開發產品完工以（yǐ）後，企業可在完工年（nián）度企業所得稅匯算清繳前選擇確定（dìng）計稅成本核算的終（zhōng）止日，不得滯後。凡已完工開發產品在完工年度未按規定（dìng）結算計稅成本，主管稅務機（jī）關有權確定或核定其計稅成本，據此（cǐ）進行納稅調整，並按《中華人民共和國稅收征收（shōu）管理法》的有關規定對其進行（háng）處理。

　　綜上，2019年8月你公司取得當地房（fáng）地產管理部門（mén）的竣工備案證（zhèng）明時，應視為已（yǐ）經完工，開發（fā）產品完工（gōng）以（yǐ）後，可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確（què）定計（jì）稅成本核算的終止日，不得滯（zhì）後。你公司可在2019年度企業所得稅匯算清繳時計算實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計（jì）毛利額之間（jiān）的差額，計入當年（nián）度企業本項目的應納稅（shuì）所得額。