造價谘詢公（gōng）司常用的竣工結算審核方法

　　結合竣工備案、利潤決算，審核人應注（zhù）意把（bǎ）握好結算審核的策略（luè）和節奏。

結算中常見問題（tí）的原（yuán）因分（fèn）析

　　結算爭（zhēng）議多，導（dǎo）致編審不及時甚至嚴重拖期，首先在於（yú）產品定位（wèi）模糊，設計隨意變更，造成合同總價或單價難以覆蓋（gài）並鎖（suǒ）定（dìng）。

其（qí）次，招（zhāo）標圖紙深度不夠。

　　一方麵，設（shè）計院不提供材料及設備的技術規格要求（qiú），造成技術要求模糊，合同界麵不清（qīng），風險界（jiè）定不明，招（zhāo）標單位無法編製出完整的工程量清單，清單（dān）項目或描述不清或多漏項，招標單位無法精準報價，價格的（de）競爭型受（shòu）限，開發商或建設施工單（dān）位難以合理評定標價;

　　另一方麵，由於設計圖深度不夠等問題不得不延至施工（gōng）階（jiē）段解決，建設施工單位不得不采用開口合同，致使合同嚴（yán）密性差，爭（zhēng）議和現場簽證多（duō），成本難以（yǐ）鎖定，而建設施工單（dān）位也不得不花費大量時間和人力加以協調。

再次，合同分拆過細。

　　一（yī）方麵，建（jiàn）設施工方將大量材設采用甲供合同或甲定乙供合同予以分拆，合同數量少（shǎo）則幾十多則上百，為此不得（dé）不安排（pái）大量（liàng）人力負責材設的確認（rèn）、采購、協調（diào）、管理及收（shōu）驗貨;

　　另一方麵，合同分拆（chāi）導（dǎo）致項（xiàng）目合同關係更（gèng）為複雜，建（jiàn）設施工方不（bú）得不承擔直接管理責任（rèn）及總承包方應承擔的部分責（zé）任，在工程進展及結算中常發生（shēng）互相推諉扯皮的現（xiàn）象，從而造成無（wú）效成本，乃（nǎi）至（zhì）進（jìn）度拖（tuō）延。

　　最後，承包商不及時編製施工圖預算，部積（jī）極與投資監理核對預結算，其原因就在於總包填資(至結構封頂)施工、合同暫估（gū）價（jià）或利潤水平（píng）較高，或其內部管理混亂。

工程結算審核的10大要點

1.做好結算審核的準備（bèi）工作

　　首先，應要求承（chéng）包商或指定分包或供應商在遞交結（jié）算供審核時，附上結算價款不再調整的（de）承諾（nuò）。

　　其次，應詳細審核項目或分項的合同文本，了解合同範圍、與其他承包商之間（jiān）的界麵劃分和計價模式等。

　　再（zài）次，應檢查竣工資料的完整（zhěng）性和準確性，特別是設計變（biàn）更（gèng）內容是否完整體現在竣工圖紙上。

　　最後，應及時與工程管（guǎn）理部、現場監理聯（lián）係、交流，以（yǐ）充分了解項目或分項（xiàng）工程的現場情況，利於結算審核工作的完整性。

　　此外，計劃編製也（yě）很重要（yào），以恒大為例，恒大成本控製中心根據總工室施工圖的出圖時間製定各項目的預算編製計劃;成本控製中心根據工程管理中心提供結（jié）算資料時間編製項目結算審核計劃;成本控製中心按（àn）承包商上報結算（suàn）時間編製工程結算審核計劃。

2.審核建（jiàn）築麵積

　　一方麵，應（yīng）關注設計變（biàn）更可能引起的建（jiàn）築麵積調整（zhěng），提醒造價谘（zī）詢公司注意施工圖紙與實際的建築麵積（jī）差異，必要時與建築師或造（zào）價谘詢公司或承包商計算的麵積逐層進行對比。

　　另一方（fāng）麵，若建築麵積與結算不同，要求各方（fāng）就（jiù）麵積差異取得（dé）一致;如（rú）建築麵積有調整，應及時檢查機電專業結算相關數（shù）據。

3.審核結算資料

　　以恒大（dà）為例，結算（suàn）資料除了通用要求（qiú）外（wài），還（hái）有個性化要求：

　　土方工（gōng）程結算（suàn）上，須提供經過甲方現場工程師、造價工程師、監（jiān）理工程師及施工單位四方（fāng）共（gòng）同確認的交付場（chǎng）地標高圖和完成（chéng）麵標高圖。標高圖中必須有明（míng）確（què）的邊界線/放坡（pō）/工作麵等實際情況(合同中約定不計放坡/工作麵的除（chú）外，須劃分（fèn）詳細的方格網（wǎng）計算（suàn）圖(10×10)及相關的計算書;

　　樁（zhuāng）基工程結算上，樁（zhuāng）基（jī）工程打樁原始現場（chǎng）記錄，包括樁號/樁規格（gé）/現狀（zhuàng）土（tǔ）標高/樁頂設（shè）計標高/送樁長度等，須有甲方（fāng）現場工程師、造價工程師（shī）、監理工程師（shī）及施工單位四方（fāng）共（gòng）同的簽字確（què）認;

　　部（bù）品工程結算上，施工單位必須做出詳細的竣工圖紙（zhǐ）供（gòng）工程管理中心現場工（gōng）程（chéng）師、總工（gōng）室設計（jì）師核對後確認（rèn），並提交招（zhāo）標圖紙及變更（gèng）簽證作為結算依據，以便對照;

　　園建/綠化工程類結算上，結算資料在報送（sòng）甲方工程管理中心工程師（shī）之前須經過園建/綠化相關工程師的確認，並由園建/綠化工程師簽注結算核實意見;

　　樣（yàng）板房工程上，樣板房工程由工程管理中心工程師接管相（xiàng）應的結算資料交接工作;需提供通過驗收意見的（de）樣板房現狀說明書（shū）及其附（fù）表（biǎo）;在招標時主材價為暫定的，須由成本控（kòng）製中心按設計要求確認相應的主材價格。

　　材料（liào）設備類結算上，須提供經供貨方/監理(無監理（lǐ）的情況除外)/總包/甲方四方簽字核實的《材料設備驗收單》和配套的《材料設備價格清單（dān）》原件作（zuò）為結算依（yī）據。

恒（héng）大（dà）的結算資料核對要點包括：

　　資料是否齊全，是否有複印件價結（jié）算的（de）情況;

　　竣工驗收合格（gé）報告中內容填寫是否完整，特別注意驗收報（bào）告中（zhōng）完工日期，建（jiàn）築（zhù）麵積等一應說明是否填（tián）寫完整;

　　工程結算工作交接單中內容填寫是否完整，工程（chéng）管理（lǐ）中心負（fù）責人是否簽署;

　　特別留意（yì）交接單中有關竣工圖紙，指令變更的描（miáo）述以及（jí）往來款（kuǎn）項的說明。

4.檢（jiǎn）查多計項

　　結（jié）算出現多計項的錯誤，通常（cháng）是（shì）由於設計或竣工圖紙所表述的內容超過標段或承包合同範圍;或是承包合同約定的工程量計算（suàn）規則與常規的認識不（bú）同（tóng）。

　　所以，在具（jù）體檢查結算前（qián），應仔細閱讀承包合同(或按常規假定標段劃分)和工（gōng）程量計算規則，確保結（jié）算內容與承包合同所（suǒ）述內容以及計算規則相一致。

常見的多計項包括但不限於如下6種：

　　一是已約定需含在鋼筋單價或措施項目中的大（dà）底板架立筋（jīn）;

　　二是已約定需含在土方開挖單價中的1m3內的砼塊料;

　　三是牆地（dì）麵內粉刷、洗手間防水層（céng）等，這是土建總包與二次裝修分包工作界麵;

　　四是（shì）電氣排管排線、開關插座、空調風口、冷熱（rè）給水排管（guǎn）、弱電排管排線等，這是機電與二次裝修分包工作界麵;

　　五是穿管、預埋件、設備基礎，這是土建總包與機電分包（bāo）的配合（hé）界麵;

　　六是土建總包（bāo）與幕牆分包的配合界麵的預埋件。

5.做好價格複（fù）核

　　一是審核單價。

　　首先，審核（hé）竣工結算所列各分項工程單價是否符合承包合同約定的單價，包括合（hé）同單（dān）價或定額（é）單價，其名稱、規格、計量單位和所包（bāo）含的工程內容是否（fǒu）與合同或單價估價表相一致。

　　其次，單價換（huàn）算首先（xiān）要審查換算的分項（xiàng）工程（chéng）是不是合同或定額中允許換算的，再審查換算是否正確。

　　再次，補充合同單價或定額及單位估價（jià）表，要審查補充定額的編（biān）製是否符合編製原則，單位估價（jià）表（biǎo）計算是否（fǒu）正確（què）。

　　二是審核取費標準。

　　若采用定額計價，根據竣工結算時間，取費用發生時所執行的定額及與定額（é）相對應配套（tào）的取費標（biāo）準。

　　應注意建築工程類別（bié）劃分是否與工程性質及規定指標相符，有（yǒu）無（wú）高套取費標準;各項取（qǔ）費的計取基數是否符合有關規定（dìng）;有無規定（dìng）之（zhī）外的取費等;對於人（rén）工單價、開辦費、管理費率、利潤讓利等情況需（xū）按（àn）承包（bāo）合同的約定執行（háng）。

　　三是審核甲供（gòng）料扣款及核銷。

　　若項目或各分項工程中部分采用甲供（gòng）料，則采用定額計價時，需在稅後扣回甲供料定額預算價格;若甲方供應數量與工程實際用量存在差（chà）異，需進（jìn）行材料核銷，超供部分應按供應價扣回。

　　四是審核甲方代繳代扣。

　　項目或各分項工程中，如果存（cún）在（zài）甲方代繳（jiǎo）代扣項目的工程水電費等，審核人應進行費用清算（suàn）。

　　五是審核合同約定的獎罰款。

　　項目或各分項工程中，若（ruò）依據（jù）合同約定，存在各類獎罰款的如（rú）質量、工期等，應進（jìn）行此項費用清算（suàn）。

　　此外，根據合同約（yuē）定，應對項目或（huò）分項工程保修金進行計算並預留，所（suǒ）有結算在（zài）三方簽字蓋章前必須經算數（shù）核（hé）對。

6.審核工程量

　　同步或（huò）交叉複核工程量可用（yòng）以下5種方法：

　　一是利用統計數據及經驗，對主要工程量每平米含（hán）量（liàng）先進行一次初步核準，以確定是（shì）否在合理區間內。

　　二是利用統籌法審核平麵（miàn）如建築麵積與樓板、裝飾麵層（céng）、天（tiān）棚、吊平頂，以及垂直麵如外立麵與其飾麵、窗、陽台（tái）門、幕牆、外腳手、外立（lì）麵或平麵係數等相關數據的合理性、正確性。

　　三是逐層或選擇典型（xíng）樓層如地（dì）庫、裙房、標準層、屋（wū）麵層，複核（hé）柱、梁、樓板、剪力（lì）牆之砼、鋼筋含量（liàng）指標的合理性。

　　四是抽查或測量典型柱網結構的砼含量和鋼筋含量。

　　五是定期（qī）或不定期（qī）對工程量（liàng）進行百分百計算複核。

7.審核時點

　　對（duì）總包結（jié）算的審核，可與造價谘詢單位同步進行;對指定分包或（huò）供應（yīng）合同的結算審（shěn）核，可安排在造價谘詢單位遞交初步審核意見之後。

以恒大對審核時間的要求為例：

　　委托（tuō）工程造價（jià）谘詢公司進行審計的，1000萬元以（yǐ）下的項目審計原則上出具初步審計報告的時間不得超過20天，1000萬（wàn）元以上的項（xiàng）目出具初（chū）步審計報告的時間不得超過30天，特殊情（qíng）況下不得超過45天。

　　成本（běn）控製中心每次受到施工單位的反（fǎn）饋意見後回複時間：10萬元以下的2天內，10萬元~50萬（wàn）元的3天內，50萬元以上的（de）5天內。

　　集團財務管理中心的複核時（shí）間為，自結算資料齊全之日起，一般複核5天內，全麵複核時間為，50萬元內的10天內，50萬元以上的及主體、市政配套、園（yuán）建工程為25天內。

　　以上（shàng）未按時限完成的(因被審計單位自（zì）身（shēn）造成的延誤除外)，每延遲一天扣罰責任部門總監50元。

8.發揮造價谘詢（xún）單位作用

　　對（duì）造價谘詢單位要有所要求，例如要求其（qí）提供計算底稿，並將上述檢查結果與之交流溝通，要求其根（gēn）據甲方審核意見與承包商進一步洽商。

　　在委托造價谘詢公司（sī）時，恒（héng）大的成本控製中心對編製預結（jié）算的谘詢單位進行考察、篩選，確定（dìng）委托對象後報成本分管領導審核、總經理審批（pī）確定;成本控製中（zhōng）心負責與被委托方簽訂詳細的預結算編審（shěn）的造價谘詢委托合同;成本控製（zhì）中心負責跟蹤、了解造價谘詢機構的編製或審核情況，督（dū）促谘（zī）詢機構履行（háng）造價谘詢委托合同，審查谘詢機（jī）構的編製結果（guǒ）。

　　按恒大的相關規定（dìng），委（wěi）托工程（chéng）造價谘詢公司審計結算，谘詢費用（yòng）應按如下（xià）標準進行控（kòng）製：

　　工程造價500萬元以內的，谘詢費率應控製在3~8‰以內，500萬元以上的谘詢費率應控製在2~6‰以內。

　　單獨安裝工程結算審計可在上述基礎之上（shàng）適當增加0.5~1‰，如果谘詢公司最終審（shěn）計報告質量控製在公司（sī）規定（dìng）的誤差（chà）率範圍之內(初審誤差率應控製在3%以內（nèi），複審誤差率應控製在1%以內)，谘詢公司年度谘（zī）詢費收費低於上述最低費率計算的費用時，成（chéng）本管理中（zhōng）心可以按最低谘詢費率計算補償給谘詢公司（sī），以確保谘詢公司工作積極（jí）性。

　　最（zuì）高谘詢費不（bú）高於上述規定的最高谘詢費率（lǜ）計算的谘詢費，計費基數均以定案造價計算，必須在谘詢（xún）合同中做出規定，確定上述計費基數時若原（yuán）施工合（hé）同是總價合同，原合同總價（jià）不應計算在計費基數之內。

　　結算谘詢合同中必須規定公司有權（quán）對（duì）谘詢單位的初審金額（é）另（lìng）行（háng）委托其他單位或自行組織人員進行複審，如複審核減率超過2%但未超過3%(含3%)，公司隻按結算審（shěn）計費70%支付審計費，另（lìng）外谘詢單（dān）位還要承擔（dān）複審的審計費用(複審審計費按複審核定（dìng）工程（chéng）造（zào）價（jià）的（de）1‰收取基本審計費，核減（jiǎn）額提成按核減額的5%計算（suàn）)，公司有權直接從應付谘（zī）詢單（dān）位的審（shěn）計費用（yòng）中扣除。如複審核減率超過3%,則公司不支付任何審計費用給谘詢（xún）單位，已預付的審計費由谘詢單位退回。

　　工程造價審計谘詢合同必須采用公司相應合同範本。

　　所有涉及需要辦理工程（chéng）結算的承包合同中必須明確規定：

　　承包方提供的結算（suàn）必須實事求是，如（rú）實依據（jù）合同（tóng）規定計算，如果乙方虛（xū）報誇大結算金額，計算誤差率超（chāo）過5%，超過部分審計費由承包承擔，審（shěn）計費按核減額（é）乘以4%計算，由公司直接從工程（chéng）結算款中扣除，上述誤差率定義為：(乙方（fāng）送審金（jīn）額-最後審計定（dìng）案金額)÷最終（zhōng）審計定案金額×100%)。

　　所有涉及需要辦理現場工程經濟簽證與設計（jì）變更（gèng）簽證的合同中必須明確規定：

　　簽證單（dān）中的預算書的（de）內容必須完整、準確，承（chéng）包方上報的補充（chōng）預算額，不得高出（chū）公司審定後（hòu）的金額的10%，否則，公司將收取超出（chū）部分的10%的違約金，在結算工（gōng）程總價款中扣除，並降（jiàng）低承包（bāo）方在公司承建商評估體係的（de）排名。

9.選好設計單位，提高出圖深度和質量

以恒大的圖紙要求及台帳管理為例（lì）：

　　第一，恒大總（zǒng）工室向成（chéng）本控（kòng）製中心提供設計圖紙(白圖)，成本控製中心資料員須辦理簽收登記手續，建立設計圖紙收發台帳（zhàng）。

　　第二，設計圖紙須明確（què）工程所屬板塊、工程所在地、單位工程名稱和（hé）編碼;項目當期(區)的戶（hù）型、棟數。

　　第三（sān），設計圖紙須尺寸清晰、準確，有詳細（xì）的設備材料的規格型號和標準。如帶裝修的，需有明確的裝修標準，須明確產品檔次、規（guī）格、型號，如使用套圖的，需說明套圖對（duì）象與變化（huà）情況。

　　第四，預算編製（zhì）過程發生設計圖紙澄清、變更修改、調整，由（yóu）設計代表書麵回複工程成本控（kòng）製中心或在計算圖紙上（shàng）標注、簽名（míng）;有關問題由總工室、成本控製中（zhōng）心以業務聯係（xì）單形式交流完成。設（shè）計回複時間不列（liè）入預算編製時間內。

　　第五，資料員發（fā）現存在圖紙不齊，不具備預算編製條（tiáo）件，可拒絕收圖。

　　第六，凡總工室給成本控製中（zhōng）心的設計圖紙及（jí）相關（guān）資（zī）料，成本控製中心必須保（bǎo）存完整，直到工（gōng）程全（quán）部竣工結算完成為止，並在（zài）本部門資（zī）料（liào）員處存（cún）檔至少保存到項（xiàng）目（mù）工程全部辦完竣工結算（suàn）後5年（nián）以上。

　　此外，對於審核方而言（yán），還要加強（qiáng）項目開發的計劃（huá）和節奏，重視、強化招標采購的策劃工（gōng）作，確保招標采購工作的合理時間;加強、細化回標分析及詢標、確認工作，減少、避免合同爭議的重複發生;加強（qiáng）合同管理、工程記（jì）錄及檔案管理;加（jiā）強對投資監理的事前指導、過程管理、事後考核。

10.結算過程其他注意事項

　　結算的工程量以（yǐ）竣工圖為準，竣工圖（tú）不清之處，預算（suàn）人員要得到工程（chéng）管理中心的（de）確認或到工地現場進行實地測量;尤其對圖紙未標注、規（guī）範無特別要求，現場實際施工又提高標準的項目一定要有現場工程師文件確認（rèn）並符合工程合同要求後才能給予按實結算。

　　結算單價在合同中有規定的，則按合同（tóng）規定執行;結算單價在合同中未規定的（de）則參照定額和市場合（hé）理低價進（jìn）行確定（dìng）;

　　扣（kòu）除甲供、三方供貨材料、設備的多用材料費(實際領（lǐng）用（yòng）甲方材料數量減（jiǎn）結算用量的差（chà）量乘甲方供應材料超量扣款單價)。同時，要對甲供（gòng）材料、設備的多領和少領數量也應（yīng）引起（qǐ）足（zú）夠重視;多領和少領數量要與現場工程師一起（qǐ）核對（duì）確認（rèn），並要（yào）對其少（shǎo）領和多（duō）領原因進（jìn）行分析，通過分析，進一步驗證結算數量的正（zhèng）確性。材料價差（chà）嚴格按材料限價調整（zhěng）。

　　按承包合同確定的結算方式確定結算（suàn）總價（jià），在初審結算（suàn）書、與（yǔ）承包方核對時依據合同，進行甲供材（cái）料、配合管理費及責任扣款等費用的確認、扣除;

　　預算編製中，因施工組織設計、現場實際標高沒能及時提供，造成未按施工組織設計、現場實際標高計算項目和工程量的（de），成本（běn）控製中心結（jié）算（suàn）中一定（dìng）要要求工（gōng）程管理中心提供施工（gōng）組織設計、現場實際標高，對原預算做出相應調（diào）整。

　　同一工程，若有兩次以上結算或簽訂兩份以上（shàng）合同產生兩份以上（shàng）結算時，在分（fèn）次結算中要注意之前結算與之後結算的工程量銜接，之前結算一定要（yào）用文字或圖示（shì）標(說)明（míng）已結範圍和（hé）位置，之後結算要在結算前先核對（duì）之（zhī）前各結（jié）算書已結時間段、位置和範圍，避免重複。要求現場工程師在向成本控製中心報送資料（liào）中定要注明每次（cì）結算的實際施工位置或距離.