「​土（tǔ）地增值稅」以下案（àn）例的土地增值稅怎（zěn）麽計算？

　　我是這麽理解（jiě）和計算的，請錯請指正。題目中有（yǒu）三方參與了土地交易。這裏我分別用甲乙丙代稱。共發生兩場交易。第一場交易：若幹年前，甲向乙出讓市區（qū）內土地一塊，當時土地出讓（ràng）價格為20萬/畝。甲可能應該繳稅，但是與乙無關,與第二場交（jiāo）易的稅也無關。

　　計算土地增值稅的公式為：應納土地增值（zhí）稅=增值額×稅率（lǜ）

　　1、公式中的（de）“增值額”為納稅人轉讓房地產所（suǒ）取得的收入減除扣除項目金額後的餘額。

　　納稅人轉讓房地產所取得的（de）收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　計算增值額的扣除項目：

　　(1)取得土地使用權所支付的金額;

　　(2)開發土地的成（chéng）本、費用;

　　(3)新（xīn）建房及配套設施的成本、費用，或者舊（jiù）房及建（jiàn）築物的評估價格;

　　(4)與轉（zhuǎn）讓房地產（chǎn）有關的稅金;

　　(5)財政部規定的其他扣除項目。

　　2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：

　　增值額未超過扣除項目金額50%的（de）部分，稅率為30%。

　　增值額超過扣除項目金額（é）50%、未超過扣（kòu）除項（xiàng）目金額100%的部分，稅率為（wéi）40%。

　　增值額超過扣除項目金額（é）100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

　　增值額超過扣除（chú）項目金額200%的部分，稅率為60%。

　　上麵所列四級超率累進稅率（lǜ），每級“增值額（é）未超（chāo）過扣除項目金（jīn）額”的比例，均包括本比例數。

　　納稅（shuì）人計算土地增值稅時（shí），也可用下列簡（jiǎn）便算法：

　　計算土地增值稅稅額，可按（àn）增值額乘以適（shì）用的稅率減去扣除（chú）項目金額乘以速（sù）算扣除係數的簡便方法（fǎ）計算，具（jù）體公（gōng）式如下：

　　(一)增值額（é）未超過扣除項目金額50%

　　土地增值稅稅額=增值額×30%

　　(二)增（zēng）值額超過扣除項目金（jīn）額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目（mù）金額×5%

　　(三)增值（zhí）額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值（zhí）稅稅額=增值（zhí）額（é）×50%-扣除項（xiàng）目金額×15%

　　(四)增值額超過扣（kòu）除項目金額200%

　　土地增值（zhí）稅稅額=增值額（é）×60%-扣除項目金額×35%

　　公式中的5%，15%，35%為速算扣除係數。

　　例：某房地（dì）產開發公司出售一幢（zhuàng）寫字樓，收入（rù）總額為10000萬元。開發該寫字（zì）樓有關（guān）支出為：支付地價款及各種費用1000萬元;房地產開發成本3000萬元;

　　財務費用中的利（lì）息支出為500萬元(可按轉讓項目計（jì）算分攤（tān）並（bìng）提供金融機構證明)，但其中有50萬元屬加罰的利息;轉讓環節繳納（nà）的有關稅費共計為555萬元;該單位所在地政府規定的其他房地產開發費用計算扣（kòu）除比例為5%。試計算該房地（dì）產（chǎn）開發公司應納（nà）的（de）土地增值（zhí）稅。

　　答：(1)取得土地使用權支（zhī）付的地價款及有關費用為1000萬元（yuán）

　　(2)房地產開發成本（běn）為3000萬元

　　(3)房地產開發費用=500-50+(1000+3000)×5%=650(萬元)

　　(4)允許扣除的稅費為555萬元

　　(5)從事房地產開發的納稅人加計扣除20%

　　允許扣除額=(1000+3000)×20%=800(萬元)

　　(6)允許（xǔ）扣除的（de）項目金額合計=1000+3000+650+555+800=6005(萬元)

　　(7)增（zēng）值額=10000-6005=3995(萬元)

　　(8)增值率=3995÷6005×100%=66.53%

　　(9)應納稅額=3395×40%-6005×5%=1297.75(萬元)

　　乙，也（yě）就是（shì）題目中的某房地產公司（sī），在這若幹年中間，在這塊土地（dì）上蓋了房子。第（dì）二場交易：現在，乙（yǐ）向丙以150萬/畝價的格轉（zhuǎn）讓這塊土地。房屋作為附著（zhe）物送給了丙。在第二場交易中，乙，也就是題目中的（de）某房地產公司，應該按照如（rú）下匯算清繳土地增值稅：

　　(1)轉讓總收入（rù）：100畝×150萬/畝=15000萬。

　　(5)取得土地使用權所支付的金額：100畝×20萬/畝（mǔ）=2000萬;

　　(6)舊物及建築物的評估價（jià）格：15000元/平×100畝×667×0.4=26680平×3500元/平=9338萬;(10.11.13)營業稅及附加：(15000萬-2000萬)×5.6%=728萬;(12)印花稅：15000萬×0.05%=7.5萬。

　　(4)扣（kòu）除項目合計：2000萬+9338萬+728萬+7.5萬=12073.5萬;(14)增（zēng）值額=15000萬-12073.5萬=2926.5萬;

　　(15)增值額與扣除項目合計之比：2926.5萬÷12073.5萬=24%。(16)查表得適用稅率為30%;所以：該房地產公司乙應繳納土地增值稅（shuì）=2926.5萬×30%=877.5萬。該房地產公司乙應繳納營（yíng）業（yè）稅及附加（jiā）：(15000萬-2000萬)×5.6%=728萬;該房地產公司乙應繳納印花稅：15000萬×0.05%=7.5萬。丙作為土地的受讓方，應該繳納契稅：15000萬×5%=750萬。此（cǐ）外，丙應該在產權證上貼花，每證5元。計算方法（fǎ）如下：