個人售房增（zēng）值稅稅率

　　房屋買賣稅如（rú）何計算是許多（duō）購（gòu）房者關注的問題，本文主（zhǔ）要分析了（le）房屋買賣稅的計算公（gōng）式，並結（jié）合具體的（de）數據例子進行（háng）分析計算。

　　房屋買賣稅的計算公式

　　買方：

　　1、契稅：1.5%×總房價(普通住宅)非普通住宅3%×總房價

　　2、交易手（shǒu）續費：2.5元×建築麵積

　　3、合同印花稅：0.05%×總房價

　　4、中介費：1%×總房價

　　5、權證（zhèng）印花稅：5元

　　6、登記（jì）費：80元

　　7、配圖費：25元

　　若需貸款（kuǎn）：抵押登記費公積金100元，商業或者組合貸款200元。

　　若要公證：買賣合同公證0.3%以下×總房價。抵押合同公證貸款額（é）×0.1%

　　賣方：

　　A、普通住宅

　　1、滿五年 營業稅（shuì）免收 未滿五年5.55%×房屋總價

　　2、交易手續費：2.5元×建築麵積

　　3、合同印花稅：0.05%×總房價

　　4、個人（rén）所得稅（shuì） 滿五年且是唯一一套住宅免收。未滿五年 差額×20%或者總價×1%

　　5、中介（jiè）費1%×房屋總價

　　B、非普通（tōng）住宅

　　1、滿五年 買進賣（mài）出差額的5.55% 未滿五年5.55%×房屋總價

　　2、交易手續費：2.5元×建築麵積（jī）

　　3、合同印花稅：0.05%×總房價

　　4、個人所（suǒ）得（dé）稅 滿五年且是唯一一套住宅（zhái）免收。未滿五（wǔ）年 差額（é）×20%或者總價×2%

　　5、土地增（zēng）值稅 未滿三年總房價×0.5% 滿三年未（wèi）滿五年（nián） 總房（fáng）價×0.25%

　　6、中介費1%×房屋總價

　　普（pǔ）通住宅的三個標準(需同時滿足)

　　1、房屋容積率在1.0以上

　　2、單套建築麵積（jī）在（zài）140平方米以下

　　3、內環單價低於17500元/平方米 內環線以外外環線以內單價低於10000元/平（píng）方米 外環（huán）線以外單價低於7000元/平方米。

　　否則也是按（àn）照非普通住宅計算稅費。

　　下麵結合實例（lì）作說明

　　根據有關（guān）稅務部（bù）門規定，個人購買住房兩年內銷售的，全額計征營業稅，無須申報（bào）;個人購買普通住宅及非普通住宅2年後(含2年（nián）)銷售的，若銷售價等於或低於原價，未產生營業稅的，無（wú）須申報;若售（shòu）價（jià）高於（yú）原價的，差額計征營業稅，無須申報（bào），如需免繳營業稅，需到稅務部門申免。

　　個人購房（fáng）的起始（shǐ）日期（qī）以《房地產證》或契稅完稅憑證上注明的日期為準，其中安居房與二級轉移登記的起始日期以（yǐ）購房買賣合同記載的日期為（wéi）準，三級（jí）轉移登記的起始日期，以申請購房的日期為準。

　　稅務部門關於二手樓交易稅費的其它說明

　　1、契稅按（àn）現行的標準予以（yǐ）收取。除土（tǔ）地、別墅、高級度假村按3%稅率計（jì）征以外，其它均按1.5%計征;

　　2、直係親屬或配（pèi）偶之間房地（dì）產贈與免營業稅、城建維護稅和個人所得稅，其它（tā）房產贈與，視同一般房地產買賣計征稅費;

　　3、房地（dì）產繼承或夫妻雙方離婚財產分割的，免征營業稅、城建維護稅、個人所得稅和契稅;

　　4、個人出售其購買並居住（zhù）滿2年的安居房，免征營業稅;個人出售其購買並居住超過5年的（de）安居（jū）房（fáng），免征個人（rén）所得稅;

　　5、在辦（bàn）理二手房交易產權辦（bàn）證手續時，需要按國家規（guī）定繳納交易手續費，收費標準（zhǔn）按照交易住房建築麵積（jī）每平米6元計算，此（cǐ）筆費用由買賣（mài）雙方各自承擔50%.

　　免繳營業稅、個人（rén）所得稅的辦理不少購（gòu）房滿2年，符合免繳營業（yè）稅、個人所得稅條件的業主都不是很清楚需要辦理免（miǎn）繳（jiǎo）營業稅和個人所得稅手續。

　　根據深圳市稅務局的規定，2005年6月1日後，個人購買（mǎi）超（chāo）過2年(含2年（nián）)的住（zhù）房，符合免繳營業稅條件的，可直接辦理過戶（hù）手續，無須另行辦理免繳申（shēn）請（qǐng）。符合安居房免（miǎn）繳營業稅、個人所得稅條件的，需到所在區的稅務分局（jú）申請免繳手續。辦理免繳營業稅、個人所得稅時需提供以下材料：

　　售房人（rén）申請免繳稅款的申請書;售房（fáng）人居民身份證原（yuán）件和複印件;證明售房（fáng）人購房時（shí）間的房屋所有權證或契稅完稅憑證的複印件（jiàn）;寫明成交價格的房屋買賣合同或其他具有房屋權屬轉移合同性（xìng）質的有效憑證(據、票)的複印件;安（ān）居房購房合同原件。

　　賣（mài）方需交納的稅（shuì）費標準新政實施之後，營業稅的征收（shōu）大大縮減了房產（chǎn）出售者的收（shōu）益，2年（nián）成了二手樓交易的一個門檻，究竟新政之（zhī）下房產出售者應該繳交多（duō）少稅費?

　　房屋（wū）買（mǎi）賣稅（shuì）的計算方法

　　(一)出售商品房需（xū）交納（nà）的稅費①售房總價低於或等於原建購價款張先生在福田中心區附近購買了一套商品房（fáng），房屋建築麵積為100平（píng）方米，房產證建購價款為75萬元。今年7月，張先生急需一筆資金（jīn）周轉（zhuǎn），將（jiāng）這套房以75萬元出（chū）售。

　　第一，如果張先生這套房是在兩年內出售的（de），結合新（xīn）政規定，出售個人購買兩（liǎng）年（nián）以內的商品房的稅費分別有：0.5‰的印花稅、5%的營業稅、城（chéng）建維護稅(營業稅的1%)和3元/平方米的二手房交易手續費，無須交納（nà）個人所得稅（shuì）。那張先生（shēng）應該繳交的稅（shuì）費分別為：印花稅：750000元x0.5‰=375元營業稅（shuì）：750000元x5%=37500元城建維護稅：37500元x1%=375元交（jiāo）易手續費：100x3元=300元按政府規定張先生應（yīng）交納（nà）的稅費（fèi）為：38550元

　　第二，假如張先生（shēng）的房產是滿2年後出售的，根據新政規定，出售個人購買2年以上（shàng）(含2年（nián）)的商品房，則需（xū）交納0.5‰的印花稅和3元（yuán）/平方（fāng）米的二手房交（jiāo）易手續（xù）費（fèi），無須交納個人所得稅、營業稅和城建維護稅。那張先生應該（gāi）交納的稅費（fèi）分別有：印花（huā）稅：750000元x0.5‰=375元（yuán）交（jiāo）易手續費：100x3元=300元按政府規定張先生應交（jiāo）納的總稅費為：675元②售房總價高於原建購價款王小姐2002年購（gòu）買了一套商品房，房屋（wū）建築麵積為110平方米，原建購價款為45萬元，2005年8月王小姐以60萬元將（jiāng）這套房售出。王小姐的房產已（yǐ）滿2年，需要交納0.5‰的印花稅、營（yíng）業稅(售房總價減去原建購價（jià）款的（de）差額的5%)、城建維護稅(營業稅的1%)、個人所得稅(售房總價減去原（yuán）建購價（jià）款的差額的20%)和3元/平方米的二手房交易手續費。她應該交納的稅費（fèi）分別為：印花稅：600000元x0.5‰=300元（yuán）營業稅（shuì）：(600000元-450000元)x5%=7500元（yuán）城建維護稅：7500元x1%=75元個人所得稅：(600000元-450000元)x20%=30000元交易手續費：110x3元=330元按政（zhèng）府規定王小（xiǎo）姐應交納的稅費為：38205元（yuán）

　　(二)出（chū）售安居房需（xū）交納的稅費陳女士在1998年5月購買了一套安居房（fáng），房屋建築麵積為90平方米，房產證建購價款為35萬元。

　　2005年8月，陳女士以50萬（wàn）元將房屋出售。陳女士的安居（jū）房居住超過（guò）5年，在（zài）新政之下，出售個人（rén）已購買並居（jū）住5年以上的安居房，需交納0.5‰的印（yìn）花稅（shuì），3元/平方米的二手房交易手續費（fèi）。那陳女士（shì）需交納的稅費為：印花稅：350000元x0.5‰=175元交易手續費：100x3元=300元按政府規定陳女（nǚ）士應交納的（de）稅費為（wéi）：

　　475元買方需交納（nà）的稅費標準新政實施對二手樓交易的買方主要影響在契稅方麵，購買普通住房需按1.5%的契稅稅率交納契稅，非普通住房按3%的契稅稅率交納契（qì）稅。深圳市的普通住房應同時（shí）滿足以下（xià）三個條件：建築（zhù）容積（jī）率在1.0以（yǐ）上、單套住房建築麵積在144平方米以下、實（shí）際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下;

　　否則，就按照非普通住宅來繳交契稅。除契稅外，購房（fáng）者還需交納0.5‰的印（yìn）花稅、3元（yuán）/平方米的二手房交易手續費和50元登記費。

　　關於全麵退開營業稅改增（zēng）值稅（shuì）試點的通知

拓展鏈接

　　契稅是指房屋所有權發生變更（gèng）時（shí），就當事人所訂契約按房價的一定比例向新業主(產權承受人)征收的一次（cì）性稅收。它是對房地產產權變動征收的一種專門稅種（zhǒng）。

　　1.征收範圍及（jí）納稅人（rén）。主（zhǔ）要是對（duì）個人和私（sī）營單（dān）位購（gòu）買、承（chéng）典、承受贈與或（huò）交換的房屋征收契稅（shuì）。

　　2.稅率。1997年4月23日，我國頒布了新（xīn）的《契稅暫行條例》，規定契稅稅率為3%～5%。具體契稅（shuì）適用稅率，由省（shěng）、自治區、直轄市人（rén）民政府在稅率範圍內按照本地區的實際情況確定。財政部、國家稅務總局發出通知，從1999年8月1日起，個（gè）人購買（mǎi）自（zì）用普通（tōng）住宅，契稅暫時減半征收。

　　享受契稅下調的（de）普通住房應同時滿足以下3個條件：

　　1、住宅小區建築容（róng）積率在（zài）1.0以上

　　2、單套建築（zhù）麵積不足（zú）90平方米

　　3、首套房或者低於90平方的二套房

　　契稅征收標準

　　90平米以下的（de）是一個征收標準，90平方（fāng）以（yǐ）下二套房（fáng） 三套房。

　　90平方以（yǐ）上二套房、三套房不享受契稅優惠政策。一般實行的是首套（tào）住房（fáng）90平（píng）方（fāng）以下契稅1%。

　　注：家庭少有住房並不一定是首套房，比如買了套房子又賣了，再購買住房就算（suàn）二套（tào）房。但是名下確實隻有一（yī）套房子，所以可以申請家庭少有住房。

　　房屋契（qì）稅計算方法

　　應納（nà）稅額=計稅依據×稅率

　　2010年（nián）10月1日起個人購買首套普（pǔ）通住宅契稅減半征收。

　　契稅稅率的規定是3%-5%，一般取3%為了支持房地產業，政府對一般商品房減半收稅。

　　對商業用房，別墅和單價超過9324元/平米的房子收3%。

　　2008年11月（yuè）1日（rì）起，個人銷售或購買住房暫免征收印花稅，對個（gè）人銷售住房暫免征收土地增值稅（shuì）。

　　地方政府可製定鼓勵住房消費的收費減免政（zhèng）策。

　　產契稅是指由於土地使（shǐ）用權出（chū）讓、轉讓、房屋買賣、交換或（huò）贈與等發生房地產權（quán）屬轉移時向（xiàng）產（chǎn）權承受（shòu）人征收的一種稅賦。

　　契稅的計稅依據（jù）

　　契稅按銷售價格（gé）計算。銷售價格經雙方敲定（dìng），形成合同，稅務機關以此為據，直接計稅。這種定價方（fāng）式，主要適用於（yú）國有（yǒu）土地（dì）使用權（quán）出讓、土地使用權出售、房屋買（mǎi）賣。

　　契稅根據市場價格計算。土地、房（fáng）屋價格，絕不是一成不變的。比如（rú），北（běi）京成為2008年奧（ào）運會主辦城市後，奧運村地價立即飆升。該地段土地使用權贈送、房屋贈送（sòng）時，定價依據隻能是市場價（jià）格，而不是土地或房屋原值。

　　契稅依據土地、房屋交換差價（jià）定稅。隨著二手房（fáng）市（shì）場興起，房（fáng）屋交換走入百姓生活。倘若A房價格30萬元，B房（fáng）價格40萬元，A、B兩房交換，契稅的計算，自然是兩房差額，即10萬元。同理，土地使用權交換，也要依據（jù）差額。等額交換時，差額為零，意味著，交換雙方均（jun1）免繳契稅（shuì）。

　　契稅按照土地收益定價。這種情形不常遇到（dào）。假設2000年（nián），國家以劃撥方式，把甲單（dān）位土（tǔ）地使用權給了乙單位（wèi），3年後，經許可，乙單位（wèi）把該土地轉讓（ràng）。那麽，乙就要補交契稅，納稅依據就（jiù）是土地（dì）收益，即乙單位出讓土地使用的所得。

　　土地契稅計（jì）算方法

　　國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，以銷售價格為計稅依據（jù）。

　　土地使用權贈與、房（fáng）屋贈與，由征收機關參（cān）照土地使用權出（chū）售、房屋買賣的市場價格（gé）核定。

　　交換價格相等時，免征契稅;交換價格（gé）不等時，由多（duō）交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利（lì）益的一方交納契稅。

　　房屋附屬設施征收契稅的（de）依據

　　采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用（yòng）權、房屋所有權的，應按合同規定的總價款計征契稅。

　　承受的房屋附（fù）屬設施（shī）權屬如為單獨計價的，按照當土確定的適用稅率征收契稅;如與房屋統（tǒng）一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。

　　據了解，按現行政策規定，頭（tóu）次購買90平方米及以下普通（tōng）住房（fáng）的個人，暫按1%稅率征（zhēng）收契稅。而如果非頭次（cì）購房，則均要多繳（jiǎo）0.5%的契稅。由於此前財稅部門一直沒（méi）有（yǒu）明確頭（tóu）次購房的概（gài）念，一些城市在執行這一政策（cè）時，往往將一方已有房產後再聯名頭次購房人（rén）買房的情況視作（zuò）頭次購房，放寬了這一政策的範圍（wéi）。不過，相關業內（nèi）人士表示，目前市場上的聯名購房情況並不多見，所以該政策的影響並不大。

　　1、契稅有1.5%和3%兩種。契稅征收稅率的多少是由房屋是否為普通住宅來決定的。普通住宅界定標（biāo）準為：住宅小（xiǎo）區建築容積率在1.0(含)以上,單套建築麵積在140(含)平方米以下,實際成交價低於同級別土地上住房平均（jun1）交易價（jià）格1.2倍以下。這3個條件全部滿足的住房為普通住房，普通住宅享受1.5%的（de）優惠稅率，非普（pǔ）通住宅則按3%稅率征（zhēng）收契（qì）稅（shuì）。

　　2、增值稅有（yǒu）征收和不征收兩種。如果轉（zhuǎn）讓（ràng）個人購買不滿（mǎn）2年的（de）普通住宅，則業主（zhǔ）需（xū）支付(全額÷1.05)×5.6%;不滿2年的非普通住宅，業主要交(全額÷1.05%)×5.6%;已滿2年（nián）的普通住宅則不（bú）需支付該稅;已滿2年的非普通住宅，業主要交(差額÷1.05)×5.6%。

　　3、個稅有20%和1%兩種。根據地稅局（jú）現行執行的政策，如果不能提供房屋原值的（de）.將按納稅（shuì）人住房轉讓（ràng）收入的1%核定應納個（gè）人所（suǒ）得稅額。