全（quán）資子公司取得母公司劃轉的房屋是否繳納（nà）契稅（shuì）,母（mǔ）子公司之間房（fáng）地產劃轉稅收政策

　　按最新文件財稅(2012)4號文件第八條的規定:同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的劃（huá）轉，包括母公司與（yǔ）其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間的土地、房屋權屬的劃轉，免征契稅。單從字麵上理解,凡是母、子公（gōng）司之間的（de）房屋劃轉,是應免契稅（shuì）的（de）,但很多稅務機關或（huò）納稅人又（yòu）提出疑問，母公司將（jiāng）房地產投資於全資子公司（sī）是否屬於4號文中的“劃轉（zhuǎn）”免契稅呢?

　　我們（men）再從以下幾方麵進行解析。 《國家稅務總局關於全資子公司承受（shòu）母公司資產有關（guān）契稅政策的通知》國稅函[2008]514號規定：公司製企（qǐ）業在重組過程（chéng）中，以名下土地、房屋權屬對其（qí）全（quán）資子公司進行增資，屬同一（yī）投資主（zhǔ）體內部資產劃轉，對全（quán）資子公司承受母公司（sī）土地、房（fáng）屋權屬的行為，不征收契稅，雖然該（gāi）文截止目前也全部（bù）廢（fèi）止，但該文件對“母公司用房產對全資子公司增資，屬同一投資主體內部資產劃轉”的文件（jiàn）精神，應該是繼續適（shì）用的。

　　《財政部、國家稅務總局（jú）關於深圳萬科企業股份有限公（gōng）司內部（bù）土地權屬轉移不征（zhēng）契稅的批複》財稅[2004]143號，曾對萬科（kē）投資的土地作過如下批複：“你市萬科新城房地產有限公司是由萬（wàn）科（kē）企業股（gǔ）份有（yǒu）限公司兩家全資公司萬科房地產有限公司和新萬實業（yè）有限公司出資成立的。萬科房地（dì）產有限公司將所屬華（huá）宇威宏地塊土地使用權轉移至萬科新城房地產有限公司，屬於同一投資主體內部的資（zī）產劃轉，不應征（zhēng）收契稅”(該文有效) 《關於當前契稅政策執行中若幹具體問題的操作意（yì）見（jiàn）》農便函[2006]28號：第五條中規定，在契（qì）稅征管中，對於同一自然人發起（qǐ）設立（lì）的一人（rén）有限責任公司與個人獨資公司之間發（fā）生的土地、房屋權屬轉（zhuǎn）移行為（wéi），可按照《財政部、國家稅務總局關於企業改製重組若幹契稅政策的通知》(財（cái）稅[2003]184號)第七條(企業改製重組過程中（zhōng），同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的無償劃轉（zhuǎn），不征收契稅)的規定，認定為“同一投資主（zhǔ）體（tǐ）內部所屬企業的劃轉行（háng）為（wéi）”，不征收契稅。 綜上所述：從以上（shàng）幾個文件的相關規定來看，筆者認為，在改（gǎi）製重組過程中，母（mǔ）公司用房地產對全資子公司增資應適用財稅(2012)4號文件第八條的規（guī）定，免征契稅（shuì）。

　　《財政部、國家稅務總局關於企業事業單位改（gǎi）製重組契稅（shuì）政策的通（tōng）知》(財稅〔2012〕4號)第八條第二項規定，同一投資主體內部所屬企業之（zhī）間土地、房屋權屬的劃轉，包括母公司與其全（quán）資子公司之間，同一公（gōng）司所屬（shǔ）全資子公司之間，同一（yī）自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間土地、房屋權屬的劃轉，免征契稅。

　　一、財務處理子公司按（àn）原賬麵價值增加無形資產和資本公積;母公司減少無形資（zī）產（chǎn），增加對子公司（sī）的長期股權投資。這個原理類似於準則後（hòu）續解釋4中（zhōng）關於集團股（gǔ）份支付那個處理的原理，隻是不涉及子公司的股份支付費用。

　　二、稅務處理 除契稅外，營業稅、土地增值稅、企業所得稅（shuì）都沒有（yǒu）劃撥這（zhè）種交易的提法，具（jù）體稅務處（chù）理方麵會視同“以（yǐ）土（tǔ）地使用對外（wài）投資”處理。

　　1、契稅：免征（zhēng） 根據《關於企業事業單位改製重組契稅政策的通知 》(財稅[2012]4號)：“同一投資主體內部所屬企（qǐ）業之間土地、房屋（wū）權屬的劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬（shǔ）全資子公（gōng）司（sī）之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公（gōng）司之間土地、房屋（wū）權屬的劃轉，免征契稅。”

　　2、營業稅：不征 根據《關於股權轉讓有關營（yíng）業稅問題的通知》(財稅[2002]191號)：“以無形資產、不動產投資（zī）入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投（tóu）資風險的行為，不征收（shōu）營業稅”。

　　3、土地增值稅：視投資方和被投資方是否屬於房地產開發（fā）企業（yè），免征或視（shì）同銷售（shòu）征收。 結合《關於土地增（zēng）值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]048號)和《關於土地增值稅若（ruò）幹問題的通知》(財稅[2006]21號)：

　　(1)投資方或被投資方有一方屬於房地（dì）產（chǎn）開發企業，視同（tóng）銷售征收（shōu）;

　　(2)投資方與被（bèi）投資方均不屬於房地產開發企業，免征。

　　4、企業所得（dé）稅 這個稅種比較麻煩，結合《企業所得稅法暫行條例》25條（tiáo）和《關於（yú）企業處置資產所得稅處理問題的通知》(國稅（shuì）函[2008]828號)，總體原則是——非貨幣資產用（yòng）途改變、結構性能（néng）改變等未（wèi）改變資產所有權屬（shǔ）的，不視同銷售;若改變了（le）資產（chǎn）所有權屬，如投資、捐贈、分配等，需要視同銷售。這時隻有盡量做主管稅務機關工作了，說（shuō）明交易（yì）背景，如果必須要視（shì）同銷售，也盡量以賬（zhàng）麵價值來作視同銷售。

1.　營業稅

　　根據《關於股權轉讓有關營業稅問（wèn）題（tí）》財稅字[2002]191號，

　　以無形資產、不（bú）動產投資入股，與接受投資方利（lì）潤分配，共同承擔（dān）投（tóu）資風險（xiǎn）的行為，不征收營業（yè）稅。

2.土地增值稅

　　根據《關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》財（cái）稅字[1995]48號

　　對於以（yǐ）房地產進行投資、聯營的，投（tóu）資、聯營的（de）一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯（lián）營（yíng）條件，將房地產轉讓到所（suǒ）投（tóu）資、聯營的（de）企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述（shù）房地（dì）產再轉讓的，應征收土地增值稅。

　　對（duì）以房產進行投資、聯營的，暫免征收（shōu）土地增值稅，但不包括房地產開發企業，房地產開發企業以（yǐ）其建造（zào）的商品房進行投資和聯（lián）營的，仍應當按規定繳納土地增值稅.

3.所得稅

　　《企業所得稅法實施條例》第二十五條規定，企業發生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用於捐贈、償債、讚（zàn）助、集資、廣告、樣品、職工（gōng）福利或者利潤分配等用途的，應當視同（tóng）銷售（shòu）貨物、轉（zhuǎn）讓財產或者提供勞務，但國務院財政、稅務（wù）主管部門另有規定（dìng）的除外（wài）。《國家稅務總局關於企業處置資產所得稅處理問題的通知》(國稅函〔2008〕828號)規定，屬於企業自製的（de）資產，應按企業同類資產同期對外銷售價格確定銷售收入;屬於外購的資產，可（kě）按購入（rù）時（shí）的價格確定銷售收入。可見（jiàn），企業將房地產（chǎn）進行股權投資，也就是發生了非貨幣（bì）性資產交換（huàn），根據（jù）上述規定，應確認財產損益計繳企業所得稅。同時投資雙方按所得稅法的相（xiàng）應規定進行所得稅的其他處理。

4.印花稅（shuì）

　　《國家稅務總局關於印花稅若幹具體問題的解釋（shì）和（hé）規定（dìng）的通知》(國稅發〔1991〕155號（hào）)第十條規定（dìng），“財產所有權”轉移書據的征稅範圍是：經政府管理機關登記注冊的動（dòng）產、不動產的所有權轉移所立（lì）的書（shū）據，以及企業股權轉（zhuǎn）讓所立的書據（jù）。《財政部、國家稅（shuì）務總局關於印花稅若幹政（zhèng）策的通知》(財稅〔2006〕162號)規定，對土地使用權出讓（ràng）合同、土（tǔ）地使用（yòng）權（quán）轉讓合同按（àn）產權轉移書（shū）據征收印花稅;對商品房銷售合同按照產（chǎn）權（quán）轉移書據征收印花稅。由於《公司法（fǎ）》第二（èr）十八條規定，股東以（yǐ）貨幣出資的，應（yīng）當將貨幣出資足額存入有限責任公司在銀行開設的賬戶;以非貨幣財產出（chū）資（zī）的，應當依法辦理其財（cái）產權的轉移手續。同時，《公司法》第二十七條規定，對作為出資的非貨幣財產應當評估作價，核實財（cái）產，不得（dé）高估或者低估（gū）作價。法律、行政法規對評估作價有規定的，從其規定。可見（jiàn），根據印花稅規定，以（yǐ）房地產投資入股屬於財（cái）產所有權的轉移，應當按“產權（quán）轉移書據（jù）”稅目（mù）征收印花稅，投資方要按萬分之五（wǔ）的稅率繳納印花稅，其計稅依據為按評估機構核（hé）定的評估價。

　　綜上所述，土（tǔ）地投資入股不（bú）繳納營業（yè）稅‚土地增值稅視情況而定（dìng）(分房地（dì）產企業和非房地產企業‚房地產企業交土地增值稅（shuì）‚非房（fáng）地產企業不交)‚繳納企業所得稅和印花稅（shuì）.