退出資本（běn）化（huà）率怎麽確定(資本化利息條件（jiàn）)

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市場抽（chōu）取這個方法（fǎ），需（xū）要知道物（wù）業的市場價位，然後（hòu）要知道它的租金，它實際每一年的純收益。租（zū）金不代表它的純收益，所以很難了解。這是一種很好的確定（dìng）資本化率的（de）方法，但在實踐（jiàn）上有很大的難度。有人提出"如果我手裏有那麽多的市場（chǎng）交易案（àn）例，我何必再用收益還原法呢？直接用市場比較法不就行了。"即使有許多的交易案例，如果報告要做得漂亮，還是要用（yòng）幾種方（fāng）法，特別是對大的項目。對一個大型項目來說，在（zài）有條件的時（shí）候，一份（fèn）報（bào）告應該是一本書，它有很充實、強勁的理論與現實問題的綜合分析，運用幾種方法來（lái）論證一個價位，這是很不（bú）簡（jiǎn）單的。從市場抽取法來說，從它的本源來說，租金是決定收益價格的，這是（shì）根（gēn）本性的問題。租售比（bǐ）在一定的（de）程（chéng）度上有它的（de）道理。有人（rén）提出"市場價格係統和租金係統不（bú）成（chéng）比例"，比如一般的商品住宅，在前兩三年（nián）它的價格約為10-12年的租金，15-18年。

計算公式（shì）是：

一般借款利息資本化金額=資產耗用的一般借款金額*資本化率；

資本化率=(各（gè）種一般借款當期利息之和)/(各種一般借款加權餘額)。

資（zī）本化（huà）率特（tè）點：

1、不同用途的房地產，其資本化率不同（tóng），同等條件下，商業、寫字樓、住宅、工業用房（fáng）的資本化率應依次降低。

2、房地產的投資風險高於國債，因此，即便（biàn）是低風（fēng）險的工業用房，資（zī）本化率也（yě）應高於國債的年利率。

3、同等條件下，房地產（chǎn）的收益期越長，資本化率越高；收（shōu）益期（qī）越短，資本化率（lǜ）越低（dī）。

4、房地產資本化率與國債利率不能簡（jiǎn）單（dān）地比較收益高低，因為房地產收益期結束時房地產價值消失，而國債到期後本金尚存。如果用房地產資本（běn）化率與（yǔ）國債利率比較收益時，還應考慮國債（zhài）本金的年回收額。

綜上（shàng）所述，退出資本化率怎麽確（què）定？市場抽取等都是其確定方法，另外（wài）也要遵循一定的原則，比如一定要大於安全利率，要考慮雙方收益率的期望值等等。關於各（gè）種財務指（zhǐ）標的計算（suàn）與講解，數豆子中還有更多文章供您參考，有需要可以看看。

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