房（fáng）地產企業土地增值稅如何清算(房地產企業土地增（zēng）值稅稅收籌劃)

房地產企業土地增值（zhí）稅如何清算，以下是（shì）數豆子（zǐ）整（zhěng）理的內容。

房地產企業的土增（zēng）稅（shuì）是采取先預交後清繳的方（fāng）式進行的（de）：

1。先計算扣（kòu）除（chú）數(包括買地成本、建造成本、稅金、開發費用及利（lì）息、加計扣除（chú）)

2.計算收入

3.收入減扣除數=增值額

4.增值額/扣除數（shù）=增值率

5.按稅率計算稅額

基本步驟是這樣的，詳細內容如下：

計算土地（dì）增值稅的（de）公式為（wéi）：應納土地增值（zhí）稅=增值（zhí）額×稅率

1、公式中的"增值額"為納稅人轉讓房地產所取得（dé）的收入減除扣除項目金（jīn）額後的餘額。

納稅人轉讓房地產所取得的收入（rù），包括貨幣收（shōu）入、實物收入和其他收入。

計算（suàn）增值額的扣除項目：

(1)取得土地使用權所支付的金額；

(2)開發土地的成本、費用；

(3)新（xīn）建房及（jí）配套設施（shī）的成（chéng）本、費用，或者舊房及（jí）建（jiàn）築物的評估價格；

(4)與轉讓房地產有關的（de）稅金；

(5)財政部規定的其（qí）他扣除項目。

2、土地增值稅實行四級（jí）超率累進稅率：

增（zēng）值額未超過扣除項目（mù）金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金（jīn）額50%、未（wèi）超過扣除項（xiàng）目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額（é）超過扣除項目金額100%、未超過（guò）扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額（é）超過扣除項目金額200%的部（bù）分，稅率為60%。

上麵所列四級超率累進稅率，每級"增值（zhí）額未超過扣除（chú）項目金額"的比例，均包（bāo）括本比（bǐ）例數。

納稅人計算土地增值稅時（shí），也可用下列簡便算法：

計算土地增（zēng）值稅稅額，可（kě）按增值額（é）乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除係數的簡便方法計算，具體公式如下：

(一（yī）)增值額未（wèi）超過扣除項目金額50%

土（tǔ）地增（zēng）值稅稅額=增值額×30%

(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額（é）×40%-扣除項目金額×5%

(三（sān）)增值額超過扣除項目金額100%，未（wèi）超過200%的土（tǔ）地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額（é）×15%

(四)增值額超過扣除項目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

公式中（zhōng）的5%，15%，35%為速算扣除（chú）係數。

根據國（guó）家稅務總局《關於印發〈土地增值稅宣（xuān）傳提綱〉的通知》(國稅函發[1995]110號（hào）)規定，在（zài）具體計算增值額時，要區分以下幾種情況進行處理：

第一，對取得土地或房地產使（shǐ）用權後（hòu），未進行開發（fā）即轉讓的（de），計算其增值額時，隻允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用，以及在轉讓環節繳納的稅金。這樣規定的目的主要是抑製"炒"買"炒"賣地皮的行為。顯然，這種情況沒有規定加計扣除項目。

第二，對取得土地使用（yòng）權後投入資金，將生地變為熟地轉讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地（dì）價款、繳納的有關費用、開發土地所需成本再加計開發成本的20%以及在轉讓環節繳納（nà）的稅金。這樣規定，是鼓勵（lì）投資者將更多（duō）的（de）資金投向房地產開發（fā）。需要納稅人（rén）注意的是，這種情況雖然可以加計扣（kòu）除，但（dàn）在計算轉讓土地使用權加計扣除項目時（shí），僅是對開發成本加計（jì）扣除，對土地成本價款不加計扣除。

第三（sān），對取得土地使用權後進行房地產（chǎn）開發（fā）建（jiàn）造的（de），在計算其增值（zhí）額時（shí），允許（xǔ）扣除取得土地使用權時（shí）支付的地價款和有關費用、開發土地和新建（jiàn）房及配套設（shè）施的成本和規定（dìng）的（de）費用、轉讓房（fáng）地（dì）產有（yǒu）關的稅金，並允（yǔn）許加計20%的扣除（chú）。這可以使從事房地產開發的納（nà）稅人有一個基本的投資回報（bào），以調動其從事正常（cháng）房地產開發的積極性（xìng）。需要（yào）納稅人（rén）注意（yì）的是，在（zài）計算開發建造房屋轉（zhuǎn）讓銷售的加計扣除項目時，不僅允許對開發成本加計扣除，對土地成本價款也允許加計扣除。

第四，轉讓舊房及建築物的，在計算其增值額時，允許扣除由（yóu）稅務機關（guān）參照評估價格確定的扣除項（xiàng）目金額（é）(即房（fáng）屋及建築物的重置成本價（jià）乘以成新度（dù）折扣率後的價值)，以及在轉讓時繳納的有關稅金。這主要考慮到如果按原成本價作為扣除（chú）項目金（jīn）額，不盡合理。而采（cǎi）用評（píng）估的重（chóng）置成本價能（néng）夠（gòu）相對（duì）消除通貨膨（péng）脹因素的影響，比較合理。從中也可以看出，這種轉讓舊房的情況也不允許（xǔ）加計扣除。

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