​房地產開發商什麽時候確定（dìng）收入(房地產開發商稅費)

房地產開發商什麽時候（hòu）確定收入

要確認收入,並先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額,計（jì）入當期應納稅所得額. ? ? ?

根據《房地產開發經營業務企業所（suǒ）得稅處（chù）理辦（bàn）法》第六條

企業通過（guò）正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同（tóng）》所取得的收入,應確認為銷售收入的（de）實現,具體按（àn）以下規定（dìng）確認:

(一)采取一次（cì）性（xìng）全額（é）收款方式銷售開發產品的（de）,應（yīng）於實際收訖價款或取得（dé）索取價款憑據(權利（lì）)之日,確認收入的實現.

(二)采取分期收款方式銷（xiāo）售開（kāi）發產品的,應按（àn）銷售合同（tóng）或協議約定的價款和付款日確認（rèn）收入的實現.付款方提前（qián）付款的,在（zài）實際付款日確認收入的實現.

(三)采取銀行按揭方式銷售開發產品的,應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額,其首付款應於實際收到日確認收（shōu）入的實現,餘款在銀行按揭貸（dài）款辦理轉賬之日確認收入的實現.

(四)采取委托方式銷售開發產品的,應（yīng）按以下原則確認收入的實現:

1.采取支付（fù）手續費方式委托銷售開發產品的,應（yīng）按（àn）銷售合同或協議中約定的（de）價款於收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入（rù）的（de）實現.

2.采取視同買斷方式委（wěi）托銷售開發（fā）產品的,屬於企業與購買方簽訂銷售合（hé）同或協（xié）議,或企業、受（shòu）托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的,如果銷售合同（tóng）或協（xié）議中約定的價（jià）格高於買斷價格,則應（yīng）按銷售合同或協（xié）議中約定的價格計算（suàn）的價款（kuǎn）於收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現;如果屬於（yú）前兩種情況中銷售合同或協議中約（yuē）定的價格低於買（mǎi）斷價格,以及屬於受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的,則（zé）應按買斷價格計算的價款於（yú）收到受托方已銷開發產品（pǐn）清（qīng）單之（zhī）日（rì）確認收入的實現.

3.采取基價(保底價)並實行超基價雙方分成方式委托（tuō）銷售開發產品的,屬於由企業與購買方簽訂銷售合同或協議,或企業、受（shòu）托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協（xié）議的,如果銷售合同或協議中約定（dìng）的價格高於基價（jià）,則應按銷售合同或協議（yì）中約定（dìng）的價格計算的價款於收（shōu）到受（shòu）托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現（xiàn）,企業按規定支付受托方的分成額,不得直接（jiē）從銷售收入中減除;如果銷售合同或協議約定的價格低於基（jī）價的,則應按基價計算的價款於收到受托方已銷開發產品清單（dān）之（zhī）日（rì）確認收入的實現.屬於由受托方與購買方（fāng）直接簽訂銷售合（hé）同的,則應按基價加上按規定取得的分成額於（yú）收到受托方已銷開發產品清（qīng）單之日確認收入的實現（xiàn）.

4.采取包銷方式委托銷售開發產（chǎn）品的,包銷期內可根據包銷合同的有關約定,參照上述（shù）1至3項規定確認收入的實（shí）現;包銷期滿後尚（shàng）未出售的開發產（chǎn）品,企業應根據包銷合同（tóng）或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現（xiàn）.

第九條（tiáo） 規定,企業銷售未完（wán）工（gōng）開發產品取得（dé）的收入,應先按預計計稅（shuì）毛利率分季(或月)計算出預計（jì）毛利額,計入當期（qī）應納稅所得額.開發產品完工後,企業應及時結算（suàn）其計稅成本（běn）並計算此前銷售收入的實際毛利額,同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間（jiān）的差額,計入當年度（dù）企業本項目與其他項目合並計（jì）算的應納（nà）稅所得額.

在年度納稅申報時（shí）,企業須出具對該（gāi）項開發（fā）產（chǎn）品實（shí）際毛利（lì）額與預計毛利額之間（jiān）差異調整（zhěng）情況的報告以（yǐ）及稅務機關（guān）需要的其他相（xiàng）關資（zī）料（liào）.

銷售開發產品在同時滿（mǎn）足下列條件時:

1、公司（sī）確認銷售（shòu）房地產開發產品收入,房產完工並驗收合格（gé）,簽訂了銷售合（hé）同並履行了合同規定的義務,即開發產品所有權上的主要風險和報（bào）酬轉移給購貨方,公司不（bú）再保留通常與所有權相聯係（xì）的繼續管理權,也不再對已售出的商品實施有效控製, 收入（rù）的金額能夠可（kě）靠地計量,相關的經濟利益很可能流入,且相關開發項目已發生或將發生的成本（běn）能夠可靠地計量

2、分期收款銷售開（kāi）發產品,在同時滿足下列條件時,公司按照應收的合同或協議價款的公允價值確定收（shōu）入金額,房產完工並驗收合格,簽訂了（le）分期收款銷售合同（tóng）並履行了合同規定的義務,相（xiàng）關的（de）經濟利益很可能流入,且相關開發項目已發生或將發生的成本（běn）能夠可靠（kào）地計量.應收的合同或協議價款與其公允價值間的（de）差額,在合同或協議期間內采用實際利率法進（jìn）行攤銷（xiāo）,計入當（dāng）期損益.

3、出售自用房屋在同時滿足下列條件時,公司確認銷售收入（rù）,自用房屋所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方,公司不再保留（liú）通常與所有權相聯係的繼續管理權,也不再對已售出的商品實施有效控製,收入的金額能（néng）夠可（kě）靠地計量,相關的經濟利益很可（kě）能流入（rù）;且相關房屋的成本能夠可靠地計量.

4、代建（jiàn）房屋和工程業務（wù）在同時滿足（zú）下列條（tiáo）件時,公司采用完工百分比法確認代建房屋和工程業務營業收入,代建房屋和工程簽訂有不可（kě）撤銷的建造合同,與代建房屋和工程相關的經濟利益（yì）能夠流入（rù）企（qǐ）業, 代建房屋和工程的完（wán）工進度能夠可靠地（dì）確定;且代建房屋和（hé）工程有關（guān）的成本能（néng）夠可靠地計量.

5、出租物業按租賃（lìn）合同（tóng）、協（xié）議約定的承租日期（qī）(有免租期的考慮免租期（qī）)與租金額,在相關租金已經收到或取得了收款的（de）證（zhèng）據時確認出租物業（yè）收（shōu）入的實（shí）現.

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